späť na všetky články
Dane

Daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti z pohľadu fyzickej osoby

15. júna 2022

Ak osoba, fyzická alebo právnická, prenajíma alebo poskytuje podnájom nehnuteľného majetku nachádzajúceho sa na Slovensku, napr. dom, byt, administratívny priestor, halu a pod. na pokračujúcej báze, vznikajú jej konkrétne daňové povinnosti.

 

 

U fyzickej osoby – prenajímateľa, treba jednoznačne rozlišovať, či príjem z prenájmu dosahuje ako podnikateľ na základe živnostenského oprávnenia, alebo ako fyzická osoba – občan, t.j. bez živnostenského oprávnenia.

 

 

Príjem z prenájmu bytu u fyzickej osoby – občana

 

Príjem u tejto osoby sa posudzuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov („zákon o dani z príjmov“). Do jeho príjmu sa zaradí akýkoľvek peňažný alebo nepeňažný príjem, ktorý v tejto súvislosti získa od nájomcu (podnájomcu). To znamená, nielen príjem za samotný prenájom nehnuteľnosti, ale aj príjem za prenájom hnuteľných vecí nachádzajúcich sa v nehnuteľnosti prípadne, za platbu energie, ktorú uskutoční nájomca za prenajímateľa, alebo za vykonané technické zhodnotenie nehnuteľnosti.

 

Príjem z prenájmu je oslobodený do výšky 500 eur ročne, ak si prenajímateľ neuplatňuje oslobodenie aj z príležitostných činností. Ak má fyzická osoba – občan aj iný druh príjmu, môže sa celkovými príjmami preklopiť do progresívneho zdanenia (19%, resp. 25%).

 

K príjmu z prenájmu si fyzická osoba – občan môže uplatniť aj výdavok. Tu je však treba mať na pamäti:

 

  • Skrátenie výdavkov v nadväznosti na oslobodenie časti príjmu z prenájmu;
  • Uplatnenie druhu výdavkov v závislosti od skutočnosti, či je alebo nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku (napríklad v zásade iba energie, alebo aj odpisy – ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku tejto osoby);
  • Rozhodnutie zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku má ďalej za následok prípadné daňovo-odvodové zaťaženie pri predaji nehnuteľnosti. Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, a predaj sa uskutoční do 5 rokov od vyradenia tohto majetku z obchodného majetku, zisk z predaja nehnuteľnosti sa zdaní 19%, resp. 25% daňou z príjmov fyzickej osoby. Následne, zdravotná poisťovňa na základe podaného daňového priznania vyrubí jednorázový zdravotný odvod. Hoci je tento daňovým následným daňovým výdavkom, pri vyšších ziskoch z predaja môže mať nepriaznivý hotovostný dopad na fyzickú osobu.

 

V konečnom dôsledku si treba uvedomiť, že v prípade, ak fyzická osoba – občan dosahuje príjem z prenájmu ročne v sume vyššej ako 49 790 eur, má povinnosť DPH registrácie.

 

 

Príjem z prenájmu u fyzickej osoby – podnikateľa

 

Príjem u tejto osoby sa posudzuje podľa § 6 zákona o dani z príjmov. Aspekty zdanenia príjmu z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby – podnikateľa sú veľmi obdobné. Avšak s rozdielom, kedy napríklad fyzická osoba – podnikateľ:

 

  • Neuplatňuje oslobodenie príjmu z prenájmu 500 eur ročne, a
  • Do výdavkov zahrnie všetky výdavky, ktoré súvisia s jeho podnikaním, vrátane úrokov z úveru, ktorým financoval obstaranie predmetnej nehnuteľnosti.

 

Príjem z prenájmu u fyzickej osoby – podnikateľa, sa zdaňuje 15%, resp. 19%, resp. 25% sadzbou dane z príjmov fyzickej osoby. Zároveň, prenajímateľ nehnuteľnosť odpisuje, odpis, ako daňový výdavok je limitovaný výškou časovo rozlíšenej sumy výnosov z prenájmu tohto majetku prislúchajúceho na príslušné zdaňovacie obdobie.

 

V neposlednom rade vznikajú v praxi aj situácie, kedy príjem z prenájmu dosahuje fyzická osoba – daňový nerezident. Tento si tiež musí svoje daňové povinnosti vysporiadať na Slovensku, voči slovenskej finančnej správe.

 

 

U každej fyzickej osoby je situácia odlišná, a preto ju treba posúdiť individuálne. Správnym nastavením a včasným plánovaním sa dá vyhnúť chybám, ale aj daňovým rizikám.

Autor: Zuzana Sidorová