Slovenská republika je pomerne konzervatívna krajina pri spôsobe investovania finančných prostriedkov, ktorého cieľom je zhodnotenie úspor či zabezpečenie pasívneho príjmu. Konzervatívnosť sa prejavuje i v spôsobe pristupovania k bytovým otázkam. Na základe dát z EUROSTATU z roku 2016 vyplýva, že Slovenskej republike patrí 4 miesto v rámci Európskej únie v pomere vlastníckeho a nájomného vzťahu k nehnuteľnosti. Až 89,6 % obyvateľstva Slovenskej republiky žije v obydlí, ktoré vlastní či už zaťažené alebo nezaťažené záložným právom (najčastejšie v dôsledku o hypotéky na financovanie nehnuteľnosti). Vysoký podiel vlastníctva nehnuteľností vyplýva z historických dôvodov a súvislostí, orientácie obyvateľstva na súkromné vlastníctvo, ako i vyššej miery viacgeneračného bývania.
Z dát Národnej banky Slovenska vyplýva, že medzi rokmi 2015 až 2020 Slovenská republika zaznamenala najvyšší rast zadlženosti domácností v rámci Európskej únie. Dôvodom je počet poskytnutých hypotekárnych úverov a nízke úrokové sadzby.
Avšak s ohľadom na nedávne skutočnosti, ako rast úrokových sadzieb, rast cien nehnuteľností, snahu o zníženie maximálnej výšky hypotéky či sprísnenie podmienok pri poskytovaní hypoték ľuďom v strednom veku, a zároveň s ohľadom na konzervatívnosť investorov pri investovaní sa dá predpokladať výrazné zvýšenie podielu nájmu na trhu.
Dualizmus právnej úpravy nájmu bytu
Z hľadiska právnej úpravy nájomných vzťahov je nájom bytu upravený v ustanoveniach § 685 Občianskeho zákonníka. Popri tejto úprave jestvuje ešte špeciálna úprava tzv. krátkodobého nájmu bytu, a to podľa ustanovení zák. č. 98/2014 Z. z., o krátkodobom nájme bytu v znení zákona č. 125/2016 Z. z., o niektorých opatreniach súvisiacich s prijatím Civilného sporového poriadku, Civilného mimosporového poriadku a Správneho súdneho poriadku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len ako „Zákon o krátkodobom nájme bytu“).
Zákon o krátkodobom nájme bytu bol prijatý v roku 2014. Jeho účelom malo byť práve vyrovnanie nepomeru práv medzi prenajímateľom a nájomcom, nakoľko Občiansky zákonník definuje nájomný vzťah tak, že chráni predovšetkým práva nájomcu (napr. vymedzením výpovedných dôvodov pri zániku nájmu bytu, či povinnosťou prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu). Pre vyváženie tohto nepomeru má slúžiť práve možnosť uzavrieť nájomnú zmluvu za predpokladu, že ide o krátkodobý nájom bytu, podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý naopak hrá do karát“ prenajímateľovi. Podmienkou podriadenia nájomnej zmluvy režimu tohto zákona však je registrácia prenajímateľa k dani z príjmov. Týmto spôsobom zároveň zákonodarca bojuje proti nepriznaným príjmom z prenájmu nehnuteľností.
V prípade krátkodobého nájmu bytu sú zmluvné strany limitované dobou, na ktorú môžu nájomnú zmluvu uzavrieť, a to 2 roky. Túto dobu je možné predĺžiť o ďalšie 2 roky, maximálne však dvakrát.
Je čisto na voľbe zmluvných strán, podľa ktorého uvedeného právneho predpisu upravujúceho nájom bytu budú postupovať. Samozrejme s ohľadom na vyššie uvedené obmedzenie doby nájmu a registračnej povinnosti prenajímateľa. V neposlednom rade je dôležité povedať, že ak prenajímateľ s nájomcom uzatvoria zmluvu o krátkodobom nájme bytu a prenajímateľ sa neregistruje k dani z príjmu, neznamená to neplatnosť danej zmluvy. Prenajímateľ však v tomto prípade stráca možnosť uplatniť výpovedné dôvody uvedené v Zákone o krátkodobom nájme bytu, ktoré sú pre neho širšie a teda výhodnejšie koncipované, a teda stráca výhodu relatívne rovnocenného postavenia v zmluvnom vzťahu s nájomcom.
Náležitosti zmluvného vzťahu
Prenajímateľ je povinný dbať na to, aby zmluva o nájme bytu obsahovala potrebné náležitosti, a to: označenie bytu (prenajímateľ si môže pomôcť listom vlastníctva) a špecifikáciu bytu, dobu prenájmu, opis príslušenstva bytu a jeho stav. Stav odberu energií a vybavenie prenajímaného bytu je dôležité zaznamenať do preberacieho protokolu, ktorý je vhodné priložiť ako prílohu zmluvy o nájme bytu.
Právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom
Právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je založený nájomnou zmluvou. V zmluve o nájme bytu, sa prenajímateľ zaväzuje prenechať na užívanie nájomcovi vec (byt), aby ju dočasne užíval. Nájomca sa zaväzuje prenajímateľovi platiť nájomné.
Na rozdiel od zmluvy o nájme bytu, uzatvorenej podľa ustanovení Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorá musí byť uzatvorená v písomnej forme, nájomná zmluva podľa ustanovení Občianskeho zákonníka nemusí byť vyhotovená v písomnej forme. Ak zmluvné strany neuzavrú zmluvu o nájme bytu v písomnej forme, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka síce nemusí byť písomná, avšak z hľadiska právnej istoty zmluvných strán a prípadných nedorozumení či sporov, ktoré môžu v budúcnosti vzniknúť, dôrazne odporúčame uzatvoriť zmluvu o nájme bytu v písomnej forme.
Veľmi dôležité je uvedomiť si, že nájomná zmluva je tzv. konsenzuálnou zmluvou. Znamená to, že nájom vzniká súhlasným prejavom vôle zmluvných strán o podstatných náležitostiach (často je to podpis zmluvných strán na nájomnej zmluve), nie prevzatím bytu. Ten nemá na vznik nájomného vzťahu medzi zmluvnými stranami žiadny dopad. Z praktického hľadiska to znamená, že ak uzatvoríte s nájomcom zmluvu o nájme bytu 1.7.2022 a nájomca Vám oznámi, že sa do bytu nasťahuje od 1.8.2022 a pri tejto príležitosti prebehne odovzdanie bytu, nárok na nájomné Vám vzniká od 1.7.2022. Samozrejme, prenajímateľ nesmie po uzatvorení zmluvy o nájme bytu bezdôvodne brániť nájomcovi v užívaní bytu napr. spôsobom, že bude odďaľovať prevzatie bytu.
Predmet nájmu – byt
Definícia bytu je obsiahnutá v ustanovení § 43b ods. 4 zák. č. 50/1976 Zb., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších prepisov (ďalej len ako „Stavebný zákon“) a znie nasledovne: „Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.“
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť nespĺňa vyššie uvedené požiadavky na bývanie a ide o napr. nebytový priestor, alebo apartmán, nie je možné na tento právny vzťah aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka, týkajúce sa nájmu bytu či Zákona o krátkodobom nájme bytu.
Zánik nájmu bytu
V prípade zániku bytu sa azda najviac prejavuje odlišnosť úpravy krátkodobého nájmu bytu oproti nájmu bytu podľa stanovení Občianskeho zákonníka.
V prípade nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa ustanovení Občianskeho zákonníka zaniká nájom bytu uplynutím času, na ktorý bol nájom zjednaný, písomnou dohodou prenajímateľa a nájomcu, písomnou výpoveďou, či zánikom predmetu nájmu. Pri výpovedi zo strany prenajímateľa je prenajímateľ povinný označiť výpovedný dôvod podľa ustanovenia § 711 Občianskeho zákonníka, čo je dôsledkom zásady ochrany nájomcu tzv. kogentnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. To znamená, že nie je možné rozširovať dôvody skončenia nájmu zo strany prenajímateľa pri výpovedi. Výpovedná lehota je výrazne dlhá, predstavuje až tri (3) mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
V prípade nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa ustanovení Zákona o krátkodobom nájme bytu je síce menej zákonných dôvodov k zániku nájmu v dôsledku výpovede zo strany prenajímateľa, avšak je možný jeden veľmi podstatný výpovedný dôvod zo strany prenajímateľa, a to pre neplatenie nájomného: „nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace“. Zároveň, ustanovenia ohľadom výpovede krátkodobého nájmu bytu sú dispozitívnej povahy (podľa ust. § 7 ods. 1 písm. e) Zákona o krátkodobom nájme bytu), a teda zmluvné strany si môžu dohodou rozšíriť výpovedné dôvody, ako aj vymedziť možné dôvody odstúpenia od zmluvy. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden (1) mesiac, v prípade písomnej výpovede zo strany prenajímateľa, z dôvodov podľa ustanovenia § 7 ods. 1 písm. a) alebo písm. b) Zákona o krátkodobom nájme bytu. V prípade výpovede zo strany nájomcu podľa ustanovenia § 7 ods. 2 písm. a) Zákona o krátkodobom nájme bytu, výpovedný lehota nesmie byť kratšia ako pätnásť dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Príklad:
Nájomca napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu od prenajímateľa poškodzuje byt.
Z pohľadu Občianskeho zákonníka je to dôvod na výpoveď nájmu bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka zo strany prenajímateľa. Prenajímateľ tak doručí nájomcovi písomnú výpoveď dňa 10.06.2022. Výpovedná lehota začne plynúť 01.07.2022. Nájomný vzťah končí 01.10.2022.
Z pohľadu Zákon o krátkodobom nájme bytu je to dôvod na výpoveď nájmu bytu v zmysle § 7 ods. 1 písm. a) Zákon o krátkodobom nájme bytu zo strany prenajímateľa. Prenajímateľ tak doručí nájomcovi písomnú výpoveď dňa 10.06.2022. Výpovedná lehota začne plynúť 11.06.2022. Nájomný vzťah končí 11.07.2022.
