Základné princípy, náležitosti nájmu bytu a úskalia, na ktoré by si zmluvné strany pri nájme bytu mali dávať pozor, nájdete v našom článku z minulého týždňa s názvom Nájom bytu – právne aspekty.
V dnešnom článku sa zameriame na niektoré rozdiely pri prenájme nehnuteľnosti právnickou osobou a taktiež sa zameriame na rozdiely, ktoré vznikajú v situácii, ak je prenajímanou nehnuteľnosťou byt a ak je ňou nebytový priestor.
Právnická osoba, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti a uzatvára nájomný vzťah z pozície prenajímateľa, tj. prenajíma nehnuteľnosť, je povinná mať predmet tejto činnosti zapísaný v Obchodnom registri, resp. k tejto činnosti vydané osvedčenie o živnostenskom oprávnení. Keďže ide o voľnú živnosť pre vznik podnikateľského oprávnenia nie je potrebné spĺňať osobitné náležitosti, stačí jej ohlásenie príslušnému živnostenskému úradu. Prenajímateľ, ktorý je právnickou osobou, túto nehnuteľnosť pri nadobudnutí zväčša zaraďuje do obchodného majetku za účelom jej účtovného odpisovania a uplatňovania nákladov pri znižovaní daňovej povinnosti.
Táto právnická osoba si môže uplatňovať pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku rôzne daňovo uznateľné výdavky pre zníženie daňového základu, mimo iného i technické zhodnotenie nehnuteľnosti, náklady na prevádzku či údržbu nehnuteľnosti či iné daňovo uznateľné náklady. Naopak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je zaradená do obchodného majetku, vstupujú do celkových príjmov tejto spoločnosti.
Nájom nebytových priestorov
Podnikatelia, právnické osoby, v praxi často mimo bytov prenajímajú i nebytové priestory.
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť nespĺňa zákonom stanovené požiadavky na bývanie, nie je definovaná ako byt, nie je v tomto prípade možné sa pri uzatváraní nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami zák. č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka, v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Občiansky zákonník“), ktoré sa týkajú nájmu bytu či ustanoveniami zák. č. 98/2014 Z. z., o krátkodobom nájme bytu v znení zákona č. 125/2016 Z. z., o niektorých opatreniach súvisiacich s prijatím Civilného sporového poriadku, Civilného mimosporového poriadku a Správneho súdneho poriadku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len ako „Zákon o krátkodobom nájme bytu“). V praxi môže ísť napríklad o nehnuteľnosť, ktorá je na liste vlastníctva evidovaná ako ateliér, apartmán, či štúdio. Dôvod, prečo sa stavebník rozhodne, že namiesto bytu vzniknú nebytové priestory, ktoré na prvý pohľad vyzerajú ako bytové, môže mať pôvod v nedodržaní svetlotechnických noriem alebo v podmienkach vydania kolaudačného rozhodnutia k nehnuteľnosti, ktoré sú pre kolaudáciu bytu nastavené pre stavebníka prísnejšie. V tomto prípade sa nájomný vzťah k takto špecifikovanej prenajímanej nehnuteľnosti riadi ustanoveniami zákona č. 116/1990 Zb., o nájme a podnájme nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Zákon o nájme nebytových priestorov“).
Pozn. Definícia bytu v zmysle ustanovenia § 43b ods. 4 zák. č. 50/1976 Zb., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších prepisov (ďalej len ako „Stavebný zákon“), a to: „Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.“
Podstatné náležitosti, ktoré Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať sú: predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob platenia nájomného, poprípade dobu nájmu, ak ide o nájom na dobu určitú. Nájomná zmluva na nebytové priestory musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je absolútne neplatná.
Nedodržanie podstatných náležitostí Zmluvy o nájme nebytového priestoru je taktiež spojené s neplatnosťou zmluvy o nájme nebytového priestoru.
Pri skončení nájmu nebytového priestoru, výpoveďou zo strany prenajímateľa, je jedným z najvýznamnejších rozdielov úprava výpovedných dôvodov. Na rozdiel od nájmu bytu uzatvoreného v režime Občianskeho zákonníka, dôvodom výpovede z nájmu zo strany prenajímateľa uzavretého v zmysle Zákona o nájme nebytových priestorov, je i neplatenie nájomného, a to konkrétne podľa ustanovenia § 9 ods. 2 písm. b) Zákona o nájme nebytových priestorov: „nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom“ či prenechanie nebytového priestoru do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa podľa ustanovenia § 9 ods. 2 písm. g) Zákona o nájme nebytových priestorov.
Rozdiel medzi režimom nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka a Zákona o nájme nebytových priestorov spočíva pri nebytovom priestore i vo výpovednej lehote. Výpovedná lehota podľa ustanovenia § 12 Zákona o nájme nebytových priestorov, je tri (3) mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Formulácia, ak nebolo dohodnuté inak, jasne odkazuje na dispozitívnosť uvedeného ustanovenia. Zmluvné strany si tak pri nájme nebytového priestoru môžu na rozdiel od nájmu bytu podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, upraviť kratšiu výpovednú lehotu.
V prípade, že Vás daná téma zaujala alebo máte k nej otázky či doplnenia, neváhajte sa na nás obrátiť. V spolupráci s kolegami z daňového a účtovného oddelenia sme pripravení Vám poskytnúť komplexné poradenstvo v oblasti Vášho úspechu.
